Новости

Жилье подешевеет по плану

Жилье подешевеет по плану

«Дорожная карта» Медведева обещает помирить застройщиков с чиновниками

Ирина Граник

К снижению стоимости возводимого в России жилья должен привести подписанный премьер-министром Медведевым план, предусматривающий упрощение отношений между государством и застройщиками. Эксперты указывают на сложность исполнения «дорожной карты», а также на необходимость добросовестного поведения со стороны самих застройщиков.

«Дорожная карта» была подготовлена рабочей группой Агентства стратегических инициатив (АСИ). Эта мера предусмотрена «Национальной предпринимательской инициативой», инициированной президентом Владимиром Путиным. Документ под названием «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» содержит меры по сокращению или упрощению административных процедур и требований властей к застройщикам на всех стадиях строительства — от разработки градостроительных планов и получения участков под застройку до ввода домов в эксплуатацию. Реализация плана должна, по замыслу его авторов, увеличить предложение на рынке жилья, усилить конкуренцию и исключить коррупционную составляющую в строительной сфере. И, следовательно, привести к снижению цен.

«Дорожная карта» в целом направлена на то, чтобы простимулировать строительство жилья и ликвидировать для чиновников возможности брать взятки с застройщиков», — объясняет директор по развитию партнерской сети АСИ Александр Пироженко.

План, как отмечают в рабочей группе, направлен на исполнение одного из первых указов президента Владимира Путина — «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». В указе в том числе поставлены две задачи — до 2018 года «снизить стоимость одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса» и до 2020 года обеспечить доступным и комфортным жильем «60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия».

Вырастить рейтинг

До какого размера можно снизить стоимость жилья, в «дорожной карте» не говорится. Разработчики плана говорят о возможности достижения цены 22–30 тысяч рублей за квадратный метр для жилья экономического класса — того, которое и должно быть доступным для граждан. Зато в плане есть «контрольные показатели», обеспечивающие снижение цен на жилье, а заодно отвечающие поставленной президентом задаче — поднять Россию на 20-е место в рейтинге Всемирного банка Doing Business. Предполагается по показателю простоты получения разрешений на строительство к 2015 году поднять Россию с нынешнего 178-го места (оценка по Москве) на 78-е место, а к 2018 году — на 34-е. Для этого нужно уменьшить количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство (с 51 процедуры до 15 в 2015 году и до 11 в 2018 году). А время прохождения всех стадий этого процесса планируется сократить с нынешних 423 дней до 130 дней (в 2015 году) и до 56 дней (в 2018 году). Нуждается в снижении и объем затрат на получения разрешения на строительство — со 184% ВВП на душу населения до 104% (в 2015 году) и 101% (в 2018 году).

Читайте также  Вчера королевский институт оценщиков RICS призвал правительство Великобритании предпринять решительные шаги по преодолению кризиса на рынке недвижимости.Эксперты института предлагают ряд мер по обеспечению доступности недвижимости. Они затрагивают налоговые послабления. По мнению института оценщиков, правительство должно освободить от налога на собственность тех, кто покупает дома впервые. Помимо этого правительство должно стимулировать страхование ипотечных сделок, считают эксперты.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева говорит, что в секторе строительства жилья (согласно исследованиям фонда и Национального объединения саморегулируемых организаций в строительстве, НОСТРОЙ), показатели еще хуже. «У нас получилось, что застройщикам при строительстве многоквартирного дома надо пройти в среднем 100 процедур и затратить три года. Это время учитывает возможность и параллельного прохождения процедур. Согласно проведенному в 43 городах исследованию, общее число различных процедур достигает 165», — говорит она. При этом, по словам Косаревой, из 165 процедур к федеральному законодательству относится только треть. Остальные запреты и требования введены на местном уровне.

Именно это, по словам главы фонда, дает ответ на вопрос, почему принятый еще в 2004 году пакет законодательных мер по повышению доступности жилья (там были меры и по стимулированию конкуренции, и по стимулированию строительства) за восемь лет не дал результатов. «На практике принятые тогда нормы федеральных законов — Градостроительного и Земельного кодексов — фактически не реализуются. На местном уровне вводят свои требования. Там может быть еще 20 документов в придачу. Если бы соблюдался Градостроительный кодекс, все было бы иначе — в три раза меньше времени тратилось бы», — говорит Надежда Косарева.

Строить по уведомлению

Бороться с этим валом требований и ограничений решили просто — часть процедур, которые заставляют проходить государство и местные власти, предлагается просто отменить. Надежда Косарева видит в некоторых идеях «большие риски». Так, авторы «дорожной карты» хотят сделать уведомительным этап начала строительства. Предлагается уже к октябрю 2012 года подготовить законопроект, предусматривающий, что если у застройщика есть все документы (на земельный участок, по планированию и зонированию территории, а также положительное заключение проектной экспертизы), то через 30 дней после рассылки бумаг в органы власти он может начать строительство. Не дожидаясь получения окончательных разрешений.

«Уведомительный порядок начала строительства это, конечно, хорошо для застройщика. Только что будет, в том числе и с покупателями квартир, в случае, если в итоге придет орган надзора и выявит нарушения. Сейчас в Московской области идут скандалы со строительством многоквартирных домов на участках, предназначенных для дачного строительства. Власть оказалась заложником ситуации — снести невозможно, потому что люди уже живут. И не сносить нельзя, потому что нарушено законодательство. Понятно, что для развития конкуренции и снижения стоимости жилья лучше, когда меньше ограничений. Но меня пугают факты недобросовестного поведения на рынке. Положительный результат от снятия ограничений со стороны государства можно получить лишь при добросовестном поведении застройщиков», — считает Надежда Косарева.

Читайте также  Из 80 тыс. агентств недвижимости, работавших в Испании летом 2006г., сейчас функционируют лишь 25 тыс. Как пишет портал Spanish Property Insight, в результате закрытия 70% риелторских бюро работу потеряли 180 тысяч человек. Эксперты прогнозируют, что к концу тек.г. прекратят свою деятельность еще 5000 агентств, оказывающих услуги по сделкам с недвижимостью, пишет портал со ссылкой на газету La Vanguardia.Многие из закрывшихся агентств представляли собой компании, в которых работал лишь один риелтор. Для работы ему нужны были интернет-сайт для рекламы объектов, мобильный телефон для переговоров и автомобиль для поездок на показ квартир.

Александр Пироженко из АСИ, напротив, полагает, что риски минимальны, зато коррупционная составляющая исключается. «Сейчас для начала строительства надо дождаться ответа от органа власти с разрешением на строительство. Но власти часто затягивают с разрешением, и застройщики по факту приступают к строительству. Понятно, что и задержка разрешений без серьезных причин, и застройка без документов оборачиваются взятками. Предлагаемый порядок снизит коррупционное давление на рынок», — говорит Пироженко.

Страховка

Помимо рискованных предложений, в «дорожной карте», по мнению Надежды Косаревой, есть и те, которые невозможно выполнить в сжатые сроки. Например, о введении с 2013 года обязательного страхования ответственности для управляющих компаний, собственников и лиц, отвечающих за порядок ввода в эксплуатацию домов. «Этот пункт создавали «кремлевские мечтатели», — говорит она. Вполне реальным для выполнения Надежда Косарева считает предложение о замене с 2018 года всех обязательных процедур и требований государства при вводе дома в эксплуатацию финансовой ответственностью застройщика, в том числе и через механизмы страхования.

Александр Пироженко отмечает, что такое страхование необходимо. Застройщики жалуются, что ввод домов в эксплуатацию зачастую неоправданно затягивается. Страхование делает более быстрым как этот процесс, так и решение проблем владельцев квартир при обнаружении конструктивных недостатков.

Срок

Почти все пункты «дорожной карты» (всего 21) планируется начать реализовывать уже с 2013 года. Надежда Косарева предлагает начать с самых насущных. Так, по ее словам, в первую очередь необходимо ввести единый порядок взаимодействия участников реализации проектов. Это необходимо, в том числе и для обеспечения господдержки строительства жилья через государственно-частное партнерство или концессии. Второй ключевой мерой она считает установление четкого перечня обязательных согласований и процедур на федеральном уровне и четкий порядок согласования дополнительных процедур, устанавливаемых на местном уровне. «Надо начать с регламентации и посмотреть, на каком основании муниципалитеты вводят свои дополнительные процедуры согласований», — поясняет она. Наконец, третий первоочередной пункт карты, по ее мнению, — установление исчерпывающего перечня всех обязательных норм и техрегламентов. После этой ревизии можно двигаться дальше, но «последовательно и осторожно», считает глава фонда «Институт экономики города».

Читайте также  Государственный инвестиционный фонд Китая China Investment (CIC), под управлением которого находятся активы на 200 млрд.долл., намерен вложить до 2 млрд.долл. в ипотечную систему США. Это будет сделано в рамках программы государственно-частного инвестиционного партнерства (PPIP).В рамках данной программы власти США планируют создать множество государственно-частных инвестиционных фондов, объединяющих деньги налогоплательщиков с капиталом частных компаний для выкупа у банков «токсичных» (неликвидных) ценных бумаг на 40 млрд.долл.

В АСИ же уверены, что почти все положения «дорожной карты» должны быть реализованы не позже следующего года — в президентском указе поставлены жесткие сроки. Рынок жилой недвижимости почти не развивается, обещанного государством с 2004 года доступного жилья так и нет, в цены закладывается коррупционная составляющая.

План победит коррупцию

«Эта «дорожная карта» — фактически про то, как снизить коррупционное давление на рынок. Мы вынуждены платить безумные деньги за квартиры, потому что застройщикам приходится раздавать взятки. И плюс к этому искусственно сокращается предложение из-за создаваемых трудностей со входом на рынок», — объясняет Александр Пироженко. План, по его словам, содержит необходимые для выхода из этой ситуации меры. Например, необходимо заставить местные власти в обязательном порядке утверждать свои территориальные планы и долгосрочные программы по реализации генпланов застройки — где должно строиться жилье, причем не точечно, а жилыми комплексами с необходимой инфраструктурой.

Застройщики подтверждают, что зачастую муниципалитеты и регионы специально затягивают с утверждением этих планов. Они отмечают, что для чиновника более привлекательно решать вопросы застройки в индивидуальном порядке. «Дорожная карта» предлагает и другие меры, снижающие финансовую нагрузку на застройщиков. Так, предлагается заставить муниципалитеты и регионы брать на себя часть затрат по строительству социальной инфраструктуры, а также по подведению коммунальной инфраструктуры. Застройщики сейчас жалуются, что вынуждены за свои деньги сооружать дороги, детсады и школы, которые затем передаются на баланс города. А за подключение к коммунальной инфраструктуре жилой застройки — неофициальный тариф 1 миллион рублей. При этом подключение к свету, воде и канализации промышленных предприятий зачастую оплачивается не ими, а за счет собираемых коммунальных платежей.

Все описанные в «дорожной карте» предложения будут готовиться в профильных ведомствах. За законопроекты и нормативные акты, которыми будет вводиться в действие «дорожная карта», будет отвечать Минэкономразвития (МЭР). Министерство собирается согласовывать все подготовленные документы с участниками строительной отрасли. Кстати, не все предложения рабочей группы АСИ вошли в утвержденную Дмитрием Медведевым «дорожную карту». За бортом осталась примерно половина идей. В том числе и предложение ввести меры господдержки проведения НИОКРов в малоэтажном строительстве, а также меры по освобождению от налогов компаний, строящих малоэтажное жилье экономического класса.