Новости

Проблема финансирования модернизации и восстановления жилой недвижимости сложна в первую очередь из-за того, что объем средств, необходимых для проведения восстановления и энергоэффективной модернизации всего жилищного фонда России, по некоторым оценкам, составляет более 10 трлн рублей.

Проблема финансирования модернизации и восстановления жилой недвижимости сложна в первую очередь из-за того, что объем средств, необходимых для проведения восстановления и энергоэффективной модернизации всего жилищного фонда России, по некоторым оценкам, составляет более 10 трлн рублей.

В чем проблема?

Понятно, что полное финансирование за счет бюджетов всех уровней невозможно, хотя статья 16 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» еще двадцать лет назад установила, что «за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Более того, хотя законодательством предусмотрено участие публичной власти в решении этой проблемы, тем не менее специально созданная государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» заканчивает свою деятельность в 2013 году.

В тех многоквартирных домах, где уже выполнен капитальный ремонт и больше нет обязательств публичной власти по дальнейшему финансированию ремонтов, восстановления и модернизации, правила, процедуры и источники такого финансирования четко не определены.

Проблема осложняется еще и тем, что многоквартирные дома (МКД) не считаются объектами недвижимости, общее имущество в них не регистрируется, не имеет цены и не стоит на балансе какого-либо юридического лица. Поэтому отсутствует институт амортизационных отчислений на полное восстановление технического состояния МКД. В результате ни в одной из форм управления МКД амортизация общего имущества не начисляется.

Что делать?

Предлагаются различные варианты решения проблемы. Один из них расширяет участие и ответственность публичной власти в жилищной сфере, хотя основная часть собственности является частной.Этот вариант не в полной мере учитывает рыночный характер отношений в жилищной сфере: вводится институт накопления платежей собственников помещений в МКД за ожидаемый капитальный ремонт без эффективной защиты таких накоплений от инфляции. Размер этих платежей может назначаться органами публичной власти без учета реального состояния каждого конкретного МКД.

Читайте также  ВСС назвал возможные риски идеи ЦБ о страховании ипотеки банками

Другой вариант предлагает создание специального фонда,задача которого – предоставление гарантий по целевым кредитам для организаций, управляющих МКД, ТСЖ или кооперативов. Однако предполагается, что источниками средств для такого фонда будут бюджеты различных уровней, что в ближайшие годы маловероятно.

Поэтому в ТПП РФ готовится предложение, которое, возможно, сможет объединить достоинства других вариантов решения проблемы и исключить их недостатки. Его суть сводится к тому, чтобы признать многоквартирные дома объектом недвижимости иввести институт амортизации общего имущества. При этом для каждого конкретного МКД должна быть установлена восстановительная стоимость, то есть сумма денежных средств, которая должна быть уплачена в случае приобретения таких же или аналогичных активов. Восстановительная стоимость станет объективным экономическим показателем для каждого конкретного МКД.

Одновременно следует устанавливать и фиксировать обязательства публичной власти по оплате невыполненных ранее ремонтов МКД. Это будут зафиксированные документально обязательства публичной власти как бывшего собственника жилой недвижимости по участию в содержании и восстановлении общего имущества конкретно для каждого МКД до и после проведения необходимых ремонтов.

Если это будет сделано, то в состав платы за содержаниепомещений в МКД вместо платы за текущие и капитальные ремонты надо будет ввести амортизационные отчисления на восстановление общего имущества. В этом случае роль публичной власти будет заключаться в определении амортизационных отчислений, которые могут быть дифференцированы для зданий различных лет постройки.

Эти платежи станут обязательными для собственников помещений в МКД. Конечно, они будут начисляться с учетом субсидий для малодоходных домохозяйств. Далее важно, чтобы вся сумма амортизационных отчислений, полученная от собственников балансодержателем общего имущества – ТСЖ, кооперативом, управляющей организацией, – в обязательном порядке была направлена на приобретение ценных бумаг, выпущенныхФондом поддержки собственников жилой недвижимости. Такой фонд должен появиться в результате преобразования Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Читайте также  СТРАХОВЩИКИ ЛОББИРУЮТ ВВЕДЕНИЕ В РОССИИ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ ЖИЛЬЯ

Как делать?

Для реализации предлагаемой схемынеобходимо принятьфедеральный закон, в котором следует предусмотреть прежде всего:

– правила имитирования ценных бумаг новым фондом, порядок их оборота и обеспечения их доходности, нормы ответственности публичной власти;

– участие бюджетов всех уровней в капитале и в финансировании деятельности нового фонда.

Здесь возможна аналогия с деятельностью Агентства ипотечного жилищного кредитования. Следует сформулировать и порядок определения стоимости услуг фонда по предоставлению гарантий или поручительств по кредитам для проведения ремонтов и восстановления общего имущества в МКД, а также возможность для фонда фондирования в иностранных банках. Нужны правила хранения и оборота/залога новых ценных бумаг (например, хранение – в ТСЖ, продажа – только для использования при ремонтах и восстановлении общего имущества в МКД).

Следует также разработать и ввести законом порядок и условия реструктуризации обязательств публичной власти по восстановлению технического состояния общего имущества в МКД (с учетом сроков владения новыми частными собственниками после приватизации). Такой порядок позволит «продавать» долги и соответственно привлекать в эту сферу деньги частного бизнеса.

Наряду с этим закон должен определить порядок и формы участияразличных уровней публичной власти и соответствующих бюджетов как в восстановлении жилой недвижимости, так и в содержании тех помещений в МКД, которые еще ей принадлежат. Потребуются и нормы по организации контроля содержания общего имущества независимыми организациями. А для того чтобы не росли затраты бюджетов на жилищные субсидии, чтобы сокращалось число бедных собственников квартир, потребуется, естественно, предусмотреть и порядок компенсациистоимости содержания общего имущества.

Если площадь помещения собственника превышает установленные нормативы при расчете жилищных субсидий, но собственник не имеет достаточных средств для содержания общего имущества, то необходимо будет определить и порядок отчуждения помещений тех собственников, кто не может обеспечить ремонт и восстановление общего имущества МКД и не может претендовать на получение жилищных субсидий.

Читайте также  Элитная недвижимость во Франции

Необходимо будет подготовить и правила выкупа таких квартир ТСЖ, кооперативом или управляющей организацией, но, конечно, с сохранением права проживания бывшего собственника. И, наконец, потребуется ввести обязательное страхованиеобщего имущества в МКД и порядок компенсации стоимости такого страхования для получателей жилищных субсидий.

Предлагаемая схемапозволит вводить различные, конкретные для каждого объекта жилой недвижимости, размеры платы за содержание и ремонт помещений для собственников помещений в многоквартирных и жилых домах, сохраняя, конечно, адресную социальную помощь малодоходным домохозяйствам.

Андрей Широков,

член правления ТПП РФ,

председатель комитета ТПП РФ

по предпринимательству в сфере

жилищного и коммунального хозяйства