Новости

Квартирный вопрос. Можно ли «приручить» рынок жилья?

Квартирный вопрос. Можно ли «приручить» рынок жилья?

Процесс изъятия из ЕНПФ части пенсионных накоплений протекает относительно спокойно. Какого-то особого ажиотажа, резкого скачка цен на жилье и массовых спекуляций, которые ранее прогнозировались отдельными экспертами, не наблюдается. Впрочем, возможно, это лишь пока. Учитывая гиперчувствительность отечественного рынка недвижимости к любым экономическим и политическим изменениям, происходящим как в стране, так и в мире, он может преподнести еще немало сюрпризов, причем уже в нынешнем году. О там, насколько это вероятно, мы беседуем с руководителем информационно-аналитического центра «ТелеТрейд» Сергеем Лысаковым.

— Сергей, что изменилось на рынке недвижимости в новом году, после того, как часть вкладчиков ЕНПФ получила возможность использовать пенсионные деньги в том числе на улучшение жилищных условий?

— В целом ситуация на рынке недвижимости Казахстана довольно стабильная. В январе средние цены предложений выросли на 2,3%. Но в крупных городах эти темпы уже замедлились. Какого-либо драматического роста спроса на приобретение жилья в связи с появлением у граждан возможности досрочного изъятия пенсионных накоплений лично я не наблюдаю.

Правда, в некоторых городах, таких, как Петропавловск, Павлодар, Усть-Каменогорск, в этот период были отмечены повышенные темпы роста цен на жилье – в диапазоне 4,8-5,2%. Впрочем, в том же Петропавловске «пик подорожания» пришелся на середину месяца, а уже в третьей декаде января ситуация в целом стабилизировалась.

Стоит отметить, что в прошлом году Павлодар и Петропавловск были лидерами в нашей стране по темпам роста цен на недвижимость. Стоимость квадратного метра в этих городах ежемесячно росла в среднем на 2,2%.

— Казалось бы, цены на недвижимость должны снижаться вместе с платежеспособностью населения. Но у нас наблюдается обратная тенденция: чем беднее казахстанцы, тем дороже квадратные метры. Как вы это объясните? Почему закон спроса и предложения здесь не работает?

— Эта тенденция объясняется больше субъективными факторами, нежели объективными. Можно сказать, что опережающие темпы роста цен на недвижимость были вызваны завышенными ожиданиями застройщиков, а также продавцов вторичного жилья в связи с реализацией большого количества льготных ипотечных программ и появлением на рынке пенсионных денег. Причем в большей степени именно льготная ипотека подстегнула спрос на недвижимость. В пользу этого говорит и тот факт, что более 40% всех заявок на частичное снятие пенсионных накоплений связаны с досрочным погашением займов, и около четверти заявок — с покупкой жилья без ипотеки либо внесением первоначального взноса для ее получения.

Читайте также  Ставки по ипотеке сегодня многим кажутся практически запретительными. Однако выход все же есть. Решением для будущих новоселов может стать программа страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору — так называемое ипотечное страхование.

Росту цен также способствовало ослабление, причем довольно ощутимое, курса тенге относительно доллара в 2020 году, что повлекло за собой увеличение затрат строительных компаний. Как известно, значительное количество стройматериалов в Казахстан импортируется, в том числе из России. В частности, подорожали металлоконструкции, пластиковые детали, облицовочные материалы. Все это не может не влиять на стоимость квадратных метров.

Повышению спроса способствует и сохраняющийся дефицит на рынке недвижимости. В Казахстане темпы ввода в строй социального жилья более чем в два раза отстают от ежегодного увеличения очереди на него. Возможно, ускорение темпов строительства в перспективе позволит сгладить этот дефицит. Но пока превышение спроса над предложением будет сохраняться – во всяком случае, в ближайшие пять лет.

Не приходится говорить и о взрывном росте платежеспособного спроса. А значит, будет расти востребованность арендного жилья. Это подтолкнет вверх цены на вторичном рынке недвижимости, а уже за ними подтянутся и цены на квартиры в новостройках. Думаю, правительству, помимо программ строительства индивидуального жилья, стоит сделать упор на возведение общежитий для студентов, чтобы в какой-то степени сгладить растущий спрос на вторичном рынке со стороны этой социальной группы.

— Недавно глава государства поручил госорганам принять действенные меры по сдерживанию ажиотажа и цен на рынке недвижимости, в том числе проводить разъяснительную работу с населением и застройщиками. А как вы считаете, нашим властям под силу каким-то образом повлиять на ситуацию?

— Посредством реализации жилищных программ власти пытаются решить сразу несколько задач. С одной стороны, поддержать строительную отрасль, которая выступает в роли локомотива подъема экономики, поскольку создает рабочие места и способствует развитию банковской системы. С другой, обеспечить жильем нуждающихся в нем граждан. Но если первая задача решается более-менее успешно, то выполнение второй по-прежнему идет туго.

Надо понимать, что проблему доступности жилья можно решить лишь двумя экономическими способами: за счет повышения доходов населения и внедрения недорогих ипотечных продуктов. Параллельно необходимо работать над развитием отечественного рынка строительных материалов (чтобы меньше зависеть от импорта) и сокращением валютных рисков при использовании застройщиками зарубежных материалов. Но все это весьма длительные и комплексные процессы.

Читайте также  Интервью замминистра Никиты Стасишина: об ипотеке и долевом строительстве 

Конечно, властям хотелось бы решить проблему, связанную с ростом цен на недвижимость, здесь и сейчас. Однако административными методами сделать это вряд ли возможно. Как ни странно, но определенной стабилизации цен может способствовать частичное сворачивание программ льготной ипотеки с перераспределением средств на программы поддержки строительства нового жилья. Но и в таком случае не стоит ждать какой-то моментальной отдачи. Все эти меры будут иметь отложенный эффект.

— На днях мажилисмен Аманжан Жамалов обратился к премьер-министру Аскару Мамину с просьбой «установить предельные цены на квадратный метр жилья по всем государственным ипотечным программам». Насколько это реально? И будет ли толк? Какое решение предложили бы вы?

— Попытки «заморозить» цены на квартиры в новостройках приведут либо к резкому ухудшению их качества и соответственно к росту цен на вторичном рынке, либо к еще большему дефициту жилья в стране. А в нашем случае, скорее всего, мы увидим и то, и другое.

Впрочем, кое-что, конечно, можно сделать и административными методами. Например, искоренить дифференциацию цен при покупке жилья с использованием ипотеки и без ее привлечения; контролировать и поощрять, в том числе финансово, использование качественных отечественных материалов при строительстве социального жилья и других объектов недвижимости за государственный счет; возможно, даже финансировать из госбюджета создание инфраструктуры частного строительства.

Но в целом, повторюсь, административные меры неспособны сделать жилье более доступным. Основной упор необходимо делать на увеличение доходов граждан и снижение смежных издержек для застройщиков, а также поддержку программ страхования недвижимости, страхования рисков потери работы. Наиболее действенными являются долгосрочные меры по стимулированию занятости, облегчению налогового бремени и процедур создания малых предприятий, увеличению доходов бюджетников.

— Бытует мнение, что рано или поздно цены на жилье «обвалятся», поскольку они сильно раздуты, а должны быть адекватны средней зарплате в стране. Насколько вероятен такой сценарий, и чем он чреват?

Читайте также  Компенсационный фонд для дольщиков объектов недвижимости заработает в России в полную силу до конца первого квартала 2017 года, сообщил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

— Не думаю, что цены на жилую недвижимость в обозримой перспективе ждет какой-то обвал. Резкие колебания могут быть вызваны только серьезными макроэкономическими потрясениями в виде кризиса и девальвации тенге или, наоборот, длительного (в течение нескольких лет) укрепления национальной валюты. Пока такого сценария не просматривается.

Максимум – это постепенная стабилизация стоимости квадратных метров на вторичном рынке в отдельных городах, к примеру, в Алматы. Но все же наиболее вероятный сценарий — плавное замедление роста цен на недвижимость до уровня инфляции.

Пока же в стране доминирует тенденция к росту цен, а не к снижению.

— Чего ждать дальше? Какие изменения произойдут на рынке недвижимости? От чего это зависит? И что будет с ценами? Поделитесь вашими прогнозами на период до конца года.

— В условиях усиления конкуренции на рынке застройщиков, при сохранении ипотечных программ в текущем виде и нынешних темпов строительства, полагаю, во второй половине этого года возможно замедление роста цен до уровня, незначительно превышающего официальный уровень инфляции. И это было бы благоприятным сценарием. В случае же расширения ипотечных программ, продолжения девальвации тенге, снижения темпов строительства и ограничения конкуренции на строительном рынке рост цен может быть выше, вплоть до 15%!

Поделюсь личным прогнозом: к лету будет наблюдаться определенная стабилизация цен на вторичное жилье, а также незначительное ускорение темпов роста цен на первичное…

Факторов, влияющих на рынок недвижимости, довольно много: от темпов восстановления и развития экономики, смежных отраслей по добыче строительных материалов до наличия (или отсутствия) привлекательных инструментов для инвестиций, которые бы стали альтернативой вложениям в недвижимость. Что касается самих жилых объектов, то в целом можно ожидать некоторого ухудшения качества строительства и повышения этажности застройки.

Автор статьи: Сауле Исабаева