Новости

Иллюстрация: Inmagine.com Российские банки все чаще предлагают рефинансирование ипотеки. Каков спрос на такую услугу сегодня, что заставляет заемщиков искать лучшие условия по ипотеке в других банках и с какими сложностями они могут столкнуться при перекредитовании, выяснял портал Банки.ру.

Иллюстрация: Inmagine.com Российские банки все чаще предлагают рефинансирование ипотеки. Каков спрос на такую услугу сегодня, что заставляет заемщиков искать лучшие условия по ипотеке в других банках и с какими сложностями они могут столкнуться при перекредитовании, выяснял портал Банки.ру.

Цели рефинансирования

Даже при небольшой разнице в размере процентных ставок по действующему и новому ипотечному договору рефинансирование позволяет существенно сократить размер итоговой переплаты за счет срока кредитования. Возможность рефинансировать ипотеку для снижения процентной ставки особенно актуальна для тех, кто брал кредит в 2009—2010 годах. Руководитель департамента развития ипотеки МДМ Банка Владимир Федянов отмечает, что сейчас продукт менее востребован, поскольку количество клиентов, у которых ставка по кредитному договору существенно выше текущих рыночных ставок, небольшое. По данным опрошенных Банки.ру участников рынка, в среднем доля клиентов, пришедших по рефинансированию ипотечных кредитов из сторонних банков, составляет 3—8% от общего числа заемщиков, получивших такие кредиты с начала 2012 года. «Мы предполагаем, чтоиз-заувеличения ставок с середины года у большинства игроков ипотечного рынка доля таких кредитов к концу года в продажах банков снизится», — прогнозирует начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Алексей Мусатов.

Тем не менее определенный спрос на рефинансирование ипотеки сохранится: ведь повод задуматься о перекредитовании зачастую возникает и у тех, кто брал кредитгод-дваназад — в период минимальных ипотечных ставок. Заемщик может минимизировать переплату, уменьшив срок кредита, если возросший доход позволяет ему вносить более крупные ежемесячные платежи. Частичное досрочное погашение в данном случае нельзя рассматривать как альтернативу рефинансированию, поскольку при досрочном погашении размер процентной ставки не меняется. А в случае перекредитования на более короткий срок заемщику, скорее всего, предложат более низкую ставку. «Если имеющиеся ежемесячные платежи вдруг стали обременительны для клиента (например, в его семье появился еще один ребенок), рефинансирование поможет снизить их за счет увеличения срока кредита», — напоминает и. о. начальника отдела продаж управления ипотечного кредитования ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» Екатерина Полешова.

Однако, несмотря на возможные выгоды рефинансирования, ипотечные заемщики сталкиваются с некоторыми сложностями. Об этом свидетельствуют многочисленные отзывы в «Народном рейтинге» Банки.ру. Сами банкиры признают несовершенство существующих на рынке предложений по перекредитованию, отмечая, что зачастую рефинансировать ипотечный кредит сложнее, чем оформить первичную ипотеку.

Сложности оформления

В кредитных договорах большинства банков предусмотрен запрет последующей ипотеки, ограничивающий право заемщика переоформлять недвижимость на другого залогодержателя до момента полного погашения кредита. Зачастую положение о запрете последующей ипотеки в документации прописывается условно: в период действия кредитного договора залогодатель не вправе передавать предмет залога в последующий залог без предварительного письменного согласия залогодержателя. На вопрос Банки.ру о том, предоставляют ли банки такое согласие по запросу заемщика, представители кредитных организаций отвечали либо отрицательно, либо неопределенно. «Банк рассматривает подобные заявления клиентов в индивидуальном порядке. В целом, с точки зрения банка, последующая ипотека несет большой риск, что в результате может сказаться на финансовых показателях», — говорит начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. Иначе трактует причину такого отказа начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Алексей Мусатов: «Практика показывает, что первичный кредитор не предоставляет согласия на последующую ипотеку, поскольку не заинтересован терять платежеспособного клиента».

По словам Владимира Федянова, услуга рефинансирования востребована в основном именно среди клиентов, которые не допускали просрочку платежей, — то есть самых ценных с точки зрения платежной дисциплины заемщиков. Впрочем, некоторые банки идут на риск и «отпускают» клиента: при условии, что этот риск и право сменить кредитора будут оплачены заемщиком. Так, Фиа-Банк готов предоставить заемщику согласие на последующую ипотеку, но при условии уплаты вознаграждения в размере 2% от суммы остатка по кредиту. Учитывая, что при рефинансировании клиенту предстоит и ряд других расходов, целесообразность перехода на обслуживание в другой банк становится сомнительной.

В числе банков, которые требуют согласие первичного кредитора на последующий залог, Сбербанк и Альфа-Банк (данные подтверждены в колл-центрах КИ). «К сожалению, оформить рефинансирование кредитов, полученных в других банках, не всегда оказывается возможным, так как не все банки готовы отпустить своих клиентов. Тем самым они фактически блокируют возможность для своих клиентов получить более низкую процентную ставку по кредиту», — комментирует представитель службы заботы о клиентах Сбербанка России Виктор Ряснов отзыв клиента в «Народном рейтинге».

Чтобы не терять потенциальных клиентов, «связанных» первичным договором, многие рефинансирующие банки отказываются от последующей ипотеки. «Мы переводим кредит на счет заемщика в другой банк, заемщик пишет заявление на досрочное погашение. Происходит полное погашение кредита. Банк (предыдущий кредитор) выдает заемщику пакет документов, необходимый для снятия обременения с квартиры. Одновременно со снятием обременения мы накладываем обременение нашего банка», — объясняет региональный директор «ДельтаКредита» в Центральном федеральном округе Вера Полякова. Хотя, по результатам проведенного Банки.ру опроса, сегодня рефинансирование без оформления последующего залога — скорее правило, чем исключение, большинство участников подают такую возможность как отличительное преимущество своего продукта.

Читайте также  Как работают счета эскроу для девелоперов и дольщиков: опыт Дубая

Период снятия обременения с недвижимости и оформления закладной в пользу нового кредитора составляет примерно один-два месяца. «Клиенту необходимо в течение 60 дней предоставить в банк зарегистрированный договор ипотеки и закладную, а также заключить договоры страхования, предусмотренные кредитным договором», — говорит руководитель дирекции обслуживания физических лиц и малого бизнеса ЗАО «Райффайзенбанк» Андрей Степаненко.

Чтобы обойти запрет последующей ипотеки и при этом минимизировать собственные риски, некоторые рефинансирующие банки на указанный период принимают в качестве обеспечения поручительство или дополнительный залог имеющейся у заемщика собственности. Так, Газпромбанк не требует согласия банка — первичного кредитора на последующий залог, если заемщик предоставляет поручительство физических лиц. «При этом до и после оформления ипотеки в пользу Газпромбанка ставки единые», — уточнили в пресс-службе.

Многие участники рынка предлагают рефинансирование без дополнительного обеспечения, но увеличивают ставку до момента регистрации основного залога на 1—3 процентных пункта. «В случае отказа первичного кредитора предоставить заемщикам согласие на последующую ипотеку Росбанк предлагает использовать схему рефинансирования, при которой на этапе до снятия обременения перед первичным кредитором и регистрации закладной в пользу банка оформляется предварительный договор об ипотеке», — говорит заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева. В Росбанке размер процентной надбавки, действующей в период до регистрации ипотеки в пользу банка, составляет 3 п. п. В Примсоцбанке, Нордеа Банке и ЮниКредит Банке до оформления залога недвижимости ставка повышается на 2 п. п., а в Райффайзенбанке и банке «ДельтаКредит» — на 1 п. п.

Отдельные банки идут на некоторый риск, не требуя дополнительного обеспечения до регистрации ипотеки и не повышая ставку на этот период. «Большой накопленный опыт в области рефинансирования ипотеки показывает, что при должном анализе заемщиков данный риск не является существенным», — поясняет начальник управления разработки розничных кредитных продуктов МТС-Банка Светлана Сурина. Без повышенной ставки и дополнительного обеспечения предлагает рефинансирование также МДМ Банк.

По словам начальника отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаила Сероштана, на период до регистрации ипотеки в пользу ВТБ 24 процентная ставка не будет превышать действующую по рефинансируемому кредиту при условии оформления страхового полиса. Данное предложение, прописанное на сайте банка, приводит в замешательство клиентов, которые хотят получить рублевое рефинансирование ВТБ 24 на погашение ипотечного кредита в иностранной валюте. «На сайте банка было написано, что до момента оформления залога ставка по новому кредиту будет равна ставке по старому. Но ведь в моем случае этого быть никак не могло, старый кредит был долларовый, а новый — рублевый!» — удивляется автор отзыва Pif. В колл-центре ВТБ 24 нам удалось выяснить, что в подобной ситуации в период и до, и после регистрации ипотеки устанавливается единая процентная ставка, соответствующая действующим условиям по стандартным программам банка.

С некоторыми сложностями заемщики могут столкнуться и при сборе документов. В частности, отдельные банки не требуют согласия первичного кредитора на последующую ипотеку, но просят заемщика предоставить нестандартный документ, свидетельствующий об отказе кредитора выдать такое согласие. Автору отзыва anosova удалось получить официальный отказ банка «ДельтаКредит» в ответ на вопрос о возможности последующей ипотеки. Однако суть самого вопроса в тексте справки не прописывалась, поэтому понять, в чем именно отказал клиентке банк, из предоставленного документа было невозможно.

Иногда вместо специального списка документов, необходимых для рефинансирования ипотеки, клиентам необдуманно выдается стандартный перечень, где в числе прочих могут фигурировать документы, предоставление которых актуально только при оформлении первичного кредита — например, документы продавца квартиры и согласие супруги продавца. «Спустя два года после сделки нам предлагалось разыскать продавца и взять у него справки из психдиспансера, согласие супруги и прочие бумажки», — иронизирует nat2011, которому пришлось столкнуться с явным недопониманием менеджером Альфа-Банка процедуры рефинансирования.

Читайте также  Снижение цен на новостройки: основания есть, но будет ли желание?

По опыту посетителей нашего портала, сотрудники банков довольно часто предоставляют неполный или некорректный список документов на рассмотрения заявки. В итоге к тому моменту, когда заемщик предоставляет документы, ранее не указанные в перечне, отдельные справки из первоначального списка устаревают.Из-зачего рассмотрение заявки может затянуться надва-тримесяца. В этой связи как бальзам на душу слова представителя ВТБ 24 Михаила Сероштана: «Все наши клиенты получают квалифицированную консультацию у сотрудника банка о том, какой пакет документов необходим для оформления кредита, какие справки обязательны для выдачи банками — первичными кредиторами и какие можно заменить в случае возникших сложностей».

Также клиентам следует обратить внимание на то, какие именно ипотечные кредиты рефинансирует тот или иной банк. Например, не все банки готовы перекредитовать нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости. Хотя, по сути, такие кредиты тоже являются ипотечными. Кроме того, могут возникнуть сложности с повторным рефинансированием. «Рефинансируемый кредит выдан на цели рефинансирования имевшихся ипотечных кредитов. Согласно условиям банка, целевое назначение тарифного плана «Рефинансирование» — погашение выданного ранее кредита, предоставленного банком на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Заявленная цель не соответствует цели тарифного плана», — такой ответ получила автор отзыва mahuko, подавшая заявку на перекредитование в банк «Восточный Экспресс».

Новый кредитор может предъявлять особые требования к объекту залога, например в части его местоположения. «В Райффайзенбанке камнем преткновения было то, что по условиям рефинансирования объект ипотеки должен находиться не далее 50 км от МКАД в Московской области, а наш город Сергиев Посад находится в Московской области, но в 55 км от МКАД», — пишет клиентка rtyu. Смена работы накануне рефинансирования также может осложнить диалог с новым кредитором, если у него в требованиях к заемщикам прописано ограничение по минимальному сроку трудового стажа на последнем месте работы.

Некоторые банки для одобрения рефинансирования требуют закрыть действующие кредитные карты. И предоставить в банк справку, подтверждающую факт закрытия, причем составленную в строго определенной форме. «Только третий вид справки удовлетворил банк», — жалуется автор отзыва Slava118.

Подавая заявку на перекредитование, заемщик должен учесть еще один немаловажный аспект. При вычислении соотношения кредит/залог (далее К/З) банки могут рассматривать в качестве стоимости залога минимальную из двух сумм: стоимость покупки недвижимости, прописанную в договоре купли-продажи, и текущую стоимость объекта согласно ее оценке. Если с момента покупки недвижимость подорожала, а это весьма вероятно, то для расчета коэффициента К/З в знаменателе банк укажет более низкую — покупную цену недвижимости.Из-зачего значение коэффициента К/З заметно возрастет. В результате и размер процентной ставки, который находится в прямой зависимости от соотношения кредит/залог, может оказаться заметно выше, чем ожидал заемщик.

Список проблем, с которыми сталкиваются клиенты, желающие перекредитоваться в другом банке, представители банков дополнили возможным отказом первичного кредитора в досрочном погашении или применение им штрафных санкций за досрочное погашение. Однако после 1 ноября 2011 года, когда вступил в силу 284-ФЗ, установление моратория или взимание штрафов за досрочное погашение незаконно. И, по нашим данным, банками не применяется.

Не лучше ли остаться?

Прописывая запрет последующей ипотеки, банк лишает себя простой возможности узнать о планах своего заемщика перекредитоваться в другой кредитной организации. А значит, банк не сможет выяснить, что именно не устраивает заемщиков в условиях обслуживания по действующему кредиту, и попытаться удержать добросовестного заемщика, предложив ему более лояльные условия. Первичным кредиторам остается рассчитывать на то, что прежде, чем подавать заявку в другой банк, заемщик поинтересуется возможностью изменить условия по действующему договору. Арсенал мер удержания «положительных» заемщиков в банках разнообразен: от простого уменьшения ставки до применения льготных условий по другим продуктам. Обычно речь идет о возможности снижения процентов до уровня действующих на момент обращения ставок. «По желанию заемщика DeltaCredit в индивидуальном порядке рассматривает возможность изменения существенных условий кредитного договора, в том числе процентной ставки, срока кредитования и иных параметров. При этом подбираются максимально выгодные условия в рамках программ кредитования, действующих на текущий момент в банке», — рассказывает Вера Полякова.

Но, даже если заемщику поступило заманчивое, на первый взгляд, предложение о снижении ставки по действующему ипотечному кредиту, ему следует четко просчитать все плюсы и минусы такой «скидки». Ведь за изменение параметров, изначально прописанных в договоре, первичный кредитор обычно взимает комиссии. «В случае желания нашего заемщика рефинансировать кредит в другом банке клиенту может быть предложено снижение процентной ставки по кредиту до размера ставки, действующей на момент обращения заемщика по аналогичным программам, — говорит заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева. — В случае снижения процентной ставки клиент оплачивает комиссию за изменение условий кредитного договора по инициативе заемщика в размере 1% от остатка ссудной задолженности, минимум 10 тысяч, максимум 50 тысяч рублей». Соглашаться на коррекцию условий первоначального договора, как и в случае с рефинансированием, имеет смысл при длительных сроках кредитования: тогда экономия на процентной ставке покроет издержки переоформления.

Читайте также  Действие указа об оценочной деятельности могут распространить на добровольное страхование имущества

Расходы на рефинансирование

Если говорить о расходах, которые может понести заемщик, желающий рефинансировать свой ипотечный кредит в стороннем банке, то следует ориентироваться на следующий список:

— расходы, связанные со сбором документов;

— оценка предмета залога независимой оценочной компанией (около 5 тыс. рублей для Москвы);

— страхование видов рисков, определенных программой кредитования, в аккредитованных / согласованных с рефинансирующим банком страховых компаниях (порядка 0,7—1% от остатка задолженности ежегодно);

— комиссии рефинансирующего банка за выдачу кредита, открытие счетов, снижение процентной ставки (если предусмотрено);

— комиссия за перевод денежных средств с текущего счета в рефинансирующем банке на счет в банке — первичном кредиторе;

— если кредит рефинансируется в валюте, отличной от валюты первичного кредита, возникает расход по конвертации;

— снятие обременения первичного кредитора с объекта недвижимости;

— государственная регистрация нового договора залога.

Оценка предмета залога у независимого оценщика требуется не всегда: например, ВТБ 24 производит оценку самостоятельно.

«В случае если компания, в которой застрахованы риски в пользу банка — первичного кредитора, аккредитована в рефинансирующем банке, возможен зачет страховой премии, уплаченной по ранее заключенным договорам страхования», — уточняет Светлана Сурина из МТС-Банка. В то же время представители банков не утаили, что страховая компания уполномочена по своему усмотрению переоформить страховой договор на нового выгодоприобретателя либо отказать в его продлении. «При рефинансировании достаточно серьезно меняется характер обременения залога, который обычно страхуется в рамках договора комплексного ипотечного страхования. Кроме того, изменяются основные пункты договора страхования», — поясняет руководитель дирекции обслуживания физических лиц и малого бизнеса ЗАО «Райффайзенбанк» Андрей Степаненко.

По словам представителя Росбанка Ольги Докучаевой, здесь может возникнуть и другая накладка: к моменту выдачи кредита заемщик должен предоставить в банк заключенный договор страхования. А сменить выгодоприобретателя по действующему договору страхования он пока не может, так как кредит, предоставленный первичным кредитором, еще не погашен. «Возможно, часть средств по расторгнутому договору страховая компания — страховщик вернет клиенту», — говорит Роман Слободян из Нордеа Банка.

Страховой тариф по комплексному ипотечному страхованию определяется индивидуально исходя из возраста клиента, состояния его здоровья и истории объекта недвижимости. Имущественное страхование предмета залога, как правило, является обязательным. Страхование риска утраты права собственности на приобретаемую недвижимость в одних банках требуется на весь срок кредитования, в других — только на первые три года с момента оформления права собственности на приобретаемую недвижимость. Некоторые банки разрешают не страховать титул, если заемщик является первым собственником жилья. Если страхование титула предусмотрено, зачастую банки предоставляют заемщикам возможность отказаться оформления данного вида страховки, но при условии повышения процентной ставки по кредиту. Надбавка к процентной ставке действует также в случае неоформления заемщиком личного страхования.

Рублевые фиксированные процентные ставки после регистрации ипотеки в пользу рефинансирующего банка составляют в среднем 9,9—14,5% годовых. Указанный диапазон ставок действует для заемщиков «с улицы», при условии официального подтверждения ими дохода и оформлении комплексного ипотечного страхования. В случае включения в выборку плавающих и комбинированных ставок нижняя граница диапазона опустится до 8,3% годовых с учетом предложения по рефинансированию Примсоцбанка по стандартам АИЖК. При оформлении рефинансирования на длительный срок и в сумме, составляющей существенную часть стоимости недвижимости, ставка окажется ближе к верхней границе диапазона.

Марина ЧЕРНЫШЕВА